土地活用の基本とその流れとは？

監修:三井不動産リアルティ ALZO編集部

土地活用とは、所有する遊休地などを収益資産として有効活用することです。一口に土地活用といっても、その土地の広さや形状、立地などの条件によって活用方法は多岐に渡ります。様々な活用方法の選択肢から最適な土地活用を見つけるのは容易なことではありません。そこで、今回は「土地活用」の基本とその流れについてご紹介いたします。

１．土地活用とは？

1-1　土地活用とは？
1-2　土地活用のスタートは目的の明確化がカギ

２．土地活用の流れとは？

2-1　専門家へ相談
2-2　市場調査
2-3　計画・提案検討
2-4　契約
2-5　建築・施工
2-6　完成・運用開始

１．土地活用とは？

1-1.土地活用とは？

土地活用とは、土地を保有している者が売却や運用などで、現状よりも有効的に土地を活用し収益を得ることを言います。ひとくちに土地活用といっても、活用方法には様々な種類があります。所有している土地の広さや立地、目的などによってベストな活用方法は変わってきます。そのため、どのようなメリット・デメリットがあるのか押さえておきたいところ。上手に運営し、土地活用を成功させるためにも、メリット・デメリットは確認しておきましょう。

１-2.土地活用のスタートは目的の明確化がカギ

土地は、例え利用していない空き地であっても、所有しているだけで固定資産税がかかります。土地を有効に活用できていない場合、空き地に対して税金だけを支払うことになります。そのため、上手に活用して、最低でも固定資産税分の収入が得られる状態にしておくことが大切です。

土地活用には、所有している土地を売却する方法や、マンション、駐車場などを経営し長期的に収入を得る方法など様々な種類があります。土地の活用を検討すると、どのように運用していくか「その方法」を決めることがスタートだと考えがちです。しかし実は方法よりも、「土地活用の目的」を明確にしておくことが最も重要であり、ファーストステップでもあるのです。例えば、具体的にどのような目的があるのでしょうか。主に次の例が挙げられます。

●固定資産税や相続税など節税対策をしたい
●安定的な収入を得たい
●老後資金を貯めたい
●今すぐまとまった資金が欲しい
●地域や社会に貢献したい

このように、税金面、収入面、投資面など、様々な目的が挙げられます。収入面だけを考えてみても、安定した長期的な収入が欲しいのか、今すぐにまとまった資金が必要なのか、その目的によって活用方法も異なってくるため、「土地活用の目的」が重要になってくるのです。

２.土地活用の流れとは？

2-1.専門家へ相談

土地活用は、目的がしっかり決まっていなくても、悩みの段階から専門家へ相談することができます。しかし、目的が明確化されていると、相談する段階から「調査」や「プラン設計」の概要についても説明を聞くことができるので、より具体的なアドバイスをもらうことが可能です。はっきりとした目的が決まっていない場合は、大まかでも良いので、要望や実現したいこと、譲れない点などをまとめておくのがおすすめ。土地活用は複雑で多くの方法があり、土地ごとにベストな活用方法も異なってくるので、上手に運用し成功させるためには専門家への相談は必須と言えるでしょう。

相談時には以下の書類を用意しておくとスムーズです。

●登記事項証明書
●地積測量図
●固定資産税納付書
●身分証明書

相談時にできるだけ情報を開示することで、見積もりの精度がぐっと上がるうえ、綿密な調査につながります。より具体的な結果が出れば、一番適した土地の活用方法が明確になります。相談する際は、情報をできるだけ開示することを心がけましょう。

2-2.市場調査

土地を活用する上で欠かせないのが市場調査です。その地域の需要と供給を知ることで、消費者が本当に求めていることが分かるため、その地域のニーズにあった活用が可能になります。どのように活用や運用をしていくのか、目的に沿った土地活用が行えるのかを確認するためにも調査が必要になってきます。例えば、アパート経営を検討していた場合でも、市場調査の結果、高級マンションの方に需要があると分かれば、そちらに切り替える判断ができます。また、土地持ちが多く人口の少ない田舎での駐車場経営は、あまり需要があるとは言えません。このように、調査結果によってはオーナー様の目的にあった活用が困難な場合があることも念頭に置いておきましょう。また、市場調査を行うタイミングは土地活用を計画した段階がベスト。その地域に住んでいる人の属性、駅からの距離、商業施設の有無などを把握しておく必要があります。さらに、市場は年々変化するため、リスク軽減のためにも市場には敏感になっておく必要があります。さらに将来予測を立てることも重要です。なぜなら土地活用は、長期的な目で見た投資とも言えるからです。そのため、需要がどこまで続くのか、新しく生まれる需要はどのようなものがあるのか、などもあわせて調査しておく必要があります。

2-3.計画・提案検討

市場調査が完了したら、その調査の内容をもとに、どのような活用方法が適しているのかを確認します。相談した専門家から土地活用のプラン設計に基づいた提案を受けましょう。この段階になると、より明確な費用や資金がはっきりとします。本当に目的達成が可能なのか、収入面や投資リスクは納得できるものなのかなど、資金計画にしっかりと落とし込んで検討しましょう。ここでも、土地活用の経験が少ないオーナー様一人でプランを立てることは難しいため、専門家と一緒に進めていく形になります。

2-4.契約

提案内容や条件面で合意ができたら、施工を行う業者との契約を行います。そのプランに納得できたら、土地活用の専門家は本設計に入ります。ここで設計するのは市役所などに提出する図面。その後、工事請負契約を締結することになります。役所へ提出しなければいけない書類などもあるため、スムーズに進めるためには、専門家に間に入ってもらうことが大切です。

2-5.建築・施工

契約が締結すると、建物や設備の建築・施工を行います。オーナー様は工事中に現場に足を運んでおくのも重要です。現場のスタッフや、近隣住民とコミュニケーションをとり良好な関係を築いておくことは、後々のトラブルを防止することにも繋がるからです。また、完成後にすぐに収入を得るためにも、施工段階から入居者や使用者を募集しておくと良いでしょう。アパートやマンション経営の場合は、工事が完了した時点で入居者が決まっていることが理想です。

2-6.完成・運用開始

土地の工事が終わり、引き渡しを済ませたら土地活用がスタートします。アパートやマンションの場合、物件はオーナー様に引き継がれます。建物や設備の管理、入居者の管理、家賃の回収方法など、多くの管理業務がありますが、それらを自身が行うのか、管理業者に委託するのかをきちんと決めておくことが大切です。管理業者に委託する場合でも、任せっきりではなく、オーナーとして関わっている姿勢を見せることが重要となる場合もあります。

まとめ

土地活用は、多くの方法や種類があり、明確な正解というものはありません。また、リスクやリターン、管理などにかかる労力も大きく異なります。また、土地活用は多方面に専門的な知識が必要です。そのため、専門家に相談しながら進めていくことが不可欠です。三井不動産リアルティの「ALZO」なら、土地オーナー様の要望に沿った最適なプランのご提案はもちろんのこと、運用形態や期間もご希望に合わせてコーディネートします。是非、お気軽にご相談ください。

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