事例紹介・コラム

コラム

活用方法の種類と、
そのメリット・デメリットとは？

監修:三井不動産リアルティ ALZO編集部

土地は、例え活用していなくても所有しているだけで税金を納めなければなりません。では、有効に活用して収益を得るためにはどのような方法があるのでしょうか。土地の状態や立地、市場ニーズによって適した活用方法は異なってきます。

活用方法の種類

ここでは代表的な例を挙げ、それぞれのメリット、デメリットを紹介します。

1.アパート・マンション経営
2.戸建賃貸
3.駐車場経営
4.物販店舗（コンビニ・飲食等）
5 .介護施設
6.医療モール
7.コンテナ・トランクルーム
8.シェア農園
9.スポーツ施設

1.アパート・マンション経営

アパート・マンション経営は土地活用の選択肢として代表的な活用方法です。初期投資は発生しますが、建物を建てることで節税効果があり長期的に安定した賃料収入を得られます。

メリット

●長期的な収入を得られる
●節税対策になる

デメリット

●初期投資がかかる
●空室リスクがある

２.戸建賃貸

戸建て賃貸は、エリアや土地の面積を問わず建設が可能なため、注目を集めている活用方法です。アパートやマンションのように多額の初期投資と比べると費用は抑えられるため、利回りが良い点も特徴です。また、相続発生時に分割することも容易となります。

メリット

●用途地域に左右されない
●節税対策になる
●売却や、自己居住の選択も可能

デメリット

●空室リスクがある
●メンテナンス費用が発生する場合がある

3.駐車場経営

土地活用の中でも初期費用が比較的にかからず、安定的に収入を得ることができるため、駐車場経営は人気な活用方法です。
またローリスクで始められる点も魅力の一つ。基本的には月極駐車場とコインパーキングの2種類があり、どちらを始めるか目的に沿って判断しましょう。月極駐車場は、利用者と契約を結び毎月の利用料を受け取るもの。月に何台確保できるかによって収益の大きさが変わってきます。
一方、コインパーキングは一時的に利用する人が多いため、駅前や繁華街などの土地に向いています。

メリット

●短期間での暫定活用が可能
●初期費用が少ない
●狭小地や変形地でも活用が可能
●用途地域を選ばない
●他業態への転換が比較的容易

デメリット

●建物が建っていないため固定資産税などの節税対策にならない
●収益性が低い
●土地の利用効率が悪い

4.店舗（コンビニ・飲食等）

店舗の建物を土地オーナーが建築し、事業者へ賃貸する「リースバック方式」と、土地を定期借地するだけの「事業用定期借地方式」の
2種類があります。どちらの方式を選ぶかは、オーナーが決めるのではなく、立地や条件などを検討し、事業者と話し合いで決めるのが一般的です。

メリット

●長期に渡る安定的な収益が見込める
●初期費用が比較的安価
●地域社会、近隣住民への貢献ができる

デメリット

●対応可能エリアに制限がある
●短期的な活用には不向き

5.介護施設

介護施設の土地活用とは、老人ホームや介護サービス施設などを建てて収益を得る方法です。高齢化が進んでいる日本において
介護施設は需要が高まっている分野です。

メリット

●用地地域の制限を受けづらい
●建築資金の助成金が受けられる場合がある

デメリット

●初期費用がかかる
●転用性が低い
● ある程度まとまった土地の広さが必要

6.医療モール

医療モールとは、内科や外科、耳鼻科や皮膚科など複数の診療所や調剤薬局が一つにまとまった施設のことを指します。
土地のオーナーは自身の不動産を通して社会に貢献ができ、地域住民は、利便性の良い施設を使えるので互いにニーズのある活用方法と言えます。

メリット

●地域社会に貢献できる
●景気に左右されにくい
●比較的利回りが良い
●一度入居が決まれば、中途解約や空室のリスクが少ない

デメリット

●近隣に競合がいる場合が少なくない
●開業するにあたり届出先が多く複雑
●導入する医療機関によって必要面積が変わってくる

7.コンテナ・トランクルーム

トランクルーム経営は、初期費用が少なく管理や維持費用も少なく済むのが特徴です。トランクルームには「事業用定期借地方式」、
「リースバック方式」、「業務委託方式」の3つの種類があります。事業用定期借地方式は、土地を貸し出して地代を受け取ること。
リースバック方式は、オーナーが用意した施設を業者へ賃貸すること。業務委託方式は、オーナーが設備建築や経営も行うが集客や管理を委託することです。どの方法が自分に合っているのかしっかりと検討しましょう。また、トランクルーム経営は、倉庫タイプとコンテナタイプの2つに分けられます。

メリット

●初期費用が安い
●管理に手間がかからない
●不整形地でも活用しやすい
●立地を選ばず短期間での活用が可能

デメリット

●節税効果が薄い
●収益性が低い

8.シェア農園

シェア農園とは、耕作放棄地、農地や遊休地、生産緑地等を小区画に区切り市民農園として貸し出すサービスです。
オーナーは余っている土地を有効活用
でき、利用者は手軽に野菜づくりを楽しむことができるため、双方にニーズのあるサービスです。

メリット

●用途地域の制限がない
●建物を建てない活用が可能
●土地の管理は運営者に任せられる
●地域社会に貢献できる

デメリット

● 建物賃貸借と比べると収益性は低い
●昼夜問わず多数の利用者の出入りがある

9.スポーツ施設

サッカーコートやテニスコートなど、スポーツを行うために活用します。比較的、広い土地であることが必須になってきますがスポーツ事業を通じて地域活性化や社会貢献ができる点が特徴です。

メリット

●長期的な安静した事業収入が得られる
●用途地域の制限を受けづらい
●相続税など節税対策になる
●施設を建てずコートのみの場合はローコストで活用ができる
●地域社会に貢献できる

デメリット

●広い土地が必要となる
●建物賃貸借と比べると収益性は低い
●昼夜問わず多数の利用者の出入りがある

まとめ

このように土地活用には様々の方法があります。上手に活用ができれば、収益を上げるだけではなく地域や社会貢献にもつながります。しかし、方法や種類が複数あり複雑なことが多いことも事実。だからこそ、専門家などのプロに相談の上、しっかりとした運用方法や目的を考えることが重要です。三井不動産リアルティ「ALZO」では、土地オーナー様の希望条件を丁寧にお伺いし、サポートいたします。是非お気軽にご相談ください。

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